Office Notarial de Me Monia Kerharo Notaire à Seiches sur le Loir

L’expertise immobilière

Depuis le courant de l’année 2013, l’étude est en capacité de réaliser des expertises immobilières pour l’ensemble de ses clients. L’évolution des pratiques, la complexité des règles locales d’urbanisme, la volatilité du marché de l’immobilier, la fiscalité sans cesse changeante…voici autant de paramètres qui plaident en faveur d’une analyse complète d’un bien immobilier pour obtenir, à une date précise, la valeur d’un bien immobilier.

En effet, les particuliers comme les entreprises doivent évaluer périodiquement et avec certitude la valeur de leurs biens mobiliers ou immobiliers, soit dans le cadre d’un changement de structure familiale (mariage, séparation, divorce, décès…), soit dans le cadre de la gestion de leur patrimoine (contrôle de rentabilité, choix d’investissements, arbitrages…) ou bien aussi pour des raisons fiscales (déclaration ISF, ventes immobilières, successions, donations, déclarations de résultats…).

Or les techniques d’évaluation sont de plus en plus complexes tandis que les erreurs peuvent se révéler très pénalisantes (achat à prix excessif, vente à prix minoré, sous-évaluation des risques, sanctions fiscales…).

Enfin, la directive européenne relative aux crédits hypothécaires entrera en vigueur en mars 2016.

A compter de cette date, l’intervention d’un expert en évaluation immobilière certifié sera requise pour attester de la valeur du bien lors de la constitution de garanties sur des biens immobiliers.

Chaque dossier de prêt hypothécaire nécessitera alors une expertise du bien mis en garantie.

Dans quelles circonstances doit-on faire réaliser une expertise ?

Nombreuses sont les raisons de faire expertiser un bien, que celui-ci soit personnel ou professionnel. Le rapport d’expertise sert très souvent à mettre d’accord sur le prix les différentes parties, qu’elles soient familiales ou professionnelles. Par ailleurs, le rapport d’expertise apporte un gage de sérieux et de neutralité et permet d’assoir une valeur auprès de l’administration fiscale. Un rapport d’expertise peut être rédigé dans de nombreuses circonstances, telles que :

  • Donation / Donation-partage
  • Séparation / Divorce
  • Déclaration ISF
  • Achat / Cession d’entreprise
  • Succession
  • Choix d’investissement, arbitrage
  • Achat / Vente immobilière
  • Contrôle de rentabilité

Une expertise… pour quel type de bien ?

Les opportunités de réaliser une expertise de votre bien ou de vos biens immobiliers sont multiples. Nous sommes certifiés pour expertiser tous types de biens tels que :

  • Maison, appartement, château, immeuble
  • Immeuble de rapport résidentiel/tertiaire
  • Bureaux, commerce, local d'activités
  • Terrain à bâtir, terrain agricole
  • Entrepôt, théâtre, cinéma, hôtel, restaurant
  • Clinique, maison de retraite / EHPAD

Pour les parcelles plantées, bois, forêt et carrière, nous faisons appel à un expert forestier certifié.

Quelles méthodes d'évaluation utiliser ?

En fonction du bien expertisé, la méthode d’évaluation doit être adaptée. Nous sommes donc amenés à mettre en œuvre différentes méthodes telles que :

  • Méthode par comparaison
  • Méthode par le revenu - Capitalisation / Actualisation,
  • Méthode par valeur de remplacement
  • Méthode dite par sol et construction
  • Méthode dite du bilan promoteur / Lotisseur
  • Méthode des ratios professionnels (profit methods)
  • Méthode indiciaires
  • Méthode Discounted Cash-Flow,
  • Bail à construction

L’étude est aujourd’hui certifiée Notexpert ainsi que Rev TeGoVa.

Notexpert

Ce label notarial est délivré aux notaires ou aux collaborateurs ayant suivi une formation approfondie et justifiant d'une activité d'expertise immobilière régulière de plus de cinq années. Les membres du réseau Notexpert pratiquent l'expertise sous ce label pour leurs propres clients ou pour ceux de leurs confrères, ils se conforment aux règles méthodologiques, éthiques et déontologiques. Ils sont également adhérents à la charte de l'expertise en évaluation immobilière partagée par les professionnels de l'immobilier.

Rev TeGoVa

Des experts immobiliers issus du notariat obtiennent une reconnaissance de leurs compétences à l’échelle européenne dans un contexte d’internalisation des marchés et ce, afin de répondre à une clientèle essentiellement de professionnels. Ainsi, pour accroitre la légitimité du Notariat auprès de ses clients mais également auprès des autres professionnels de l’immobilier, le Conseil Supérieur du Notariat, instance représentative de la profession, a adhéré aux normes européennes TEGOVA afin d’améliorer la qualité des prestations en expertise immobilière, que ce soit au niveau de la forme ou du fond. L’adhésion à cette association et la certification afférente est l’étape suivante à la labellisation Notexpert.

L’association, créée en 1977, regroupe 40 associations d’experts en évaluation immobilière de 24 pays et représente 100 000 membres en Europe. En France 4 associations ont obtenu le droit de délivrer cette certification européenne, notamment le Conseil Supérieur du Notariat.

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